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金仲兵:总体肯定《社科院楼市报告》,逻辑谬误也很明显
2018-10-28
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《经济日报》转摘文章《社科院报告:一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段》指出,9月廊坊(燕郊)房价指数较上月下降了3.85%,较2017年3月下降了42%,接近于“腰斩”。

9月廊坊(燕郊)房价中位数为16982元/建筑平方米,较上月下降1479元/建筑平方米,较2017年3月中位数31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米。

以城乡之交和一、二线之间的燕郊楼市为样本,具有代表性。其题目:“一线城市房价稳定严重依赖行政管控手段”指出了当下楼市调控的本质:依赖于权力介入,而非市场调节本身。

值得注意的是《报告》总结:“这也充分说明,‘房子是用来住的,而不是用来炒的’,违反这一规律或将受到市场严惩。”

似乎为了体现和迎合政治正确,不惜将不相关的要素拼叠在一起,导致逻辑推理出现明显谬误,显得简单粗暴,避重就轻,具有很大误导性,让《报告》这种严肃文章大失水准。

1、“房住不炒”是一个绝对化表述,房子在住或炒之间没有完全和必然的因果关系。

在满足住这个民生需求前提下,房子是可以用来投资的,也就是炒---投资,或投机,这是其金融属性的一方面。只不过,住的功能定位应占主要权重,远远高于投和炒这个金融属性对进升市场活跃度的补充作用。既保证刚需族有房可住,也允许有钱人投资盈利,当是楼市的理想状态,而非你死我活和非此即彼。

2、急功近利的产业政策应为“炒”负全责。

现在出现了本末倒置的情况,主要责任在于国家产业政策出现失衡,急功近利让房地产行业一枝独秀,导致其它民间投资渠道过窄和稀少,或诚信不足,进一步吸引民间资本进入投资门槛较低、市场相对公开、交易相对公平、可控性更强的房地产领域,形成恶性循环。

3、到底谁违反了市场规律?

不可否认,政府、银行、开发商和购房者(包括投资和投机者)当初都从房地产行业中获得了巨大的利益和收益,政府和主管部门在不知不觉中树立起房地产行业这个经济样板,形成财政、盈利的依附性,推高了房价和泡沫。这个过程本身就有权力的影子,就不是纯粹的市场现象,就存在违返规律的事实。

正所谓矫枉过正,左右极端摇摆的短期决策,在楼价高烧之际又祭出高压限购政策,让楼市进入冰河期,现在连炒的可能也没了。这同样是违反规律的权力干预---权力管制导致价格下跌,短期表面上战胜了、管制了市场,但埋下的泡沫隐患并未消除。

4、公权介入微观经济导致供需失衡,更应受到惩罚。

相对来说,民间资本的趋利性和敏感性是投资和投机行为的前因,也是最具市场特征的自然现象。不论民间资本如何流转,本身并未违反市场规律,如果受到市场“严惩”,比如价格暴跌和亏损,同样是规律和结果,而不应是权力导演下的产物。

至今,楼市潜力还在与调控权力进行搏弈,还未到市场规律严惩权力和炒房投机行为的节点。那个节点,是指价格崩盘。将来受到惩罚的除了民间资本,更主要的还有政府的短期趋利性决策行为。

正因如此,《报告》认为权力调控下的价格下跌是对炒房行为的“严惩”,这个推理和定论尚早,并不完全正确。

众所周知,公权介入微观经济,必然产生市场干预,造成伪市场和伪价格,导致供需失衡,然后再打补钉。如此轮回,永无止境。

5、中国房价构成真相。

首先,50%以上的最大比例是政府部份,包括土地出让金、各主管部门的收费、各种一次购买税费和多次交易税费;其次是银行贷款利息;再次是开发商从项目策划到出售到后期物业管理利润;最后是投资者,包括民间资本和机构、部门等的投资利润。

不难看出,只要去掉政府板块的土地出让金和各种部门税费,房价立刻下降一半以上。明白了这个道理,就再无咒骂开发商的必要,投资客也不应成为高房价的背锅侠了。

6、中产阶级有房一族成为下一个供血体。

因上之故,民怨很重。

经济不景气的当下,为防楼市崩盘而不得不高压限购,土地收入应声减少,于是政府着力研究推出针对继农民、工人之后的下一个吸附目标---中产阶级有房一族的各种房产持有类的税费,以期实现财政收入“后继有人”和总体稳定。

总而言之,虽然“房住不炒”很应景,很符合吃瓜群众的民粹情绪和胃口,但并非完全符合事实和市场规律。看来,诸事皆要跳出其外观察思考,“山外看山,楼外观楼”,方得真谛。

二�一八年十月二十六日星期五
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